[일본집구하기 전문가 칼럼]일본에서 집구하기 도쿄 부동산 잘 선택하는 방법과 전문가가 말하는 일본의 집찾기 현실

일본에 살면서 처음으로 집을 구할 때 혹은 살던곳에서 이사할 때 부동산은 어디로 할지 여러곳을 알아보면서 아무래도 알쏭달쏭  할때가 많이 있습니다.
일본에 사는 한국인들은 일본에서 집 구입보다 월세인 임대로 거주하는 형태가 일본의 한국인의 거주 비율을 얘기하자면 당연히 임대가 압도적으로 많습니다. 일본에서 집을 빌릴 때 도쿄 부동산을 잘 선택하는 방법과 주의사항에 대해  일본택지건물거래사&임대경영관리사가 설명합니다.!
2년 계약이 일반적으로 많은 도쿄의 살던 집이 이제 곧 2년이 다 되어가서 갱신료를 이번에 갱신을 안 하고
이사를 가려고 집을 알아보는대  발품을 주로 파는 예전과 다르게 요즘은 아무래도 인터넷 위주로 매물을 찾아 보면서 블로그 등
을 검색해보기도 하고  주변 사람에게 물어보기도 하죠
“Suumo 스모에서 집 구하면 돼””
“아 어디 부동산이 되게 좋아! ~”
“내가 전에 한 거기서 구 하면 초기 비용이 싸 ~”
“회사에서 보증해주니까 보증회사같은거 필요 없어~”
등등  직관접적인 경험을 토대로한 조언이 하나같이 빠지지 않습니다.
임대, 매매 불문하고 어떤 부동산에 관해서도 이 세상에  두개가 같은 매물은 존재할 수 없듯이 부동산 매물과 상황에 따라 모두 패턴이 각기 다르지만  철썩같은 믿음으로
주변에 조언을 아끼지 않는 경우가 많습니다.
그렇게 지인이 알려주는 정보에는 악의는 없지만 정확하지 않은 정보가 더 많기도 합니다.
도쿄의 부동산 회사마다 가지고 있는 물건 수 차이는 큰 의미는 없다?
SUUMO,athome,HOME’S  티비광고도 나오고 일본에선 누구나 알만한 스모,엣트홈,홈즈 등등 대표적인 사이트 및 앱 들이 많은데
홈즈,엣트홈,스모 사이트는  일본의 각 부동산 업체들이 비용을 지불하고 매물을 기재하는 중개 플랫폼 사이트입니다
계약하고있는 수 많은 업체들이 수시로 매물을 올리기 때문에 물건수가  많고 보기 편해 일본 사람뿐만 아니라 일본집구하는 한국 사람들도 대부분 즐겨 보는 편입니다!
일본의 부동산업체는 레인즈 라는  (REINS:Real Estate Information Network Systems)
부동산 업체 전용 시스템을 통해 대부분의 매물을 공유하고 있습니다.
부동산 전용 네크워크에 공유하는 매물을 얼마나 픽업해서 어떤 식으로 소비자에게 보여줄지에 따라 크게 다르고
관리부동산의 매물의 공유가 많아서 물건수가  적은 곳과  많은 곳의 큰 의미가 없습니다.
인터넷을 검색해보면 매물은 많은데 그 안에 마음에 드는 곳이 별로 없다?
 
내가 생각하는 조건으로 매물을 수시로 조회를 해보지만 뭐가 하나씩 부족하며 빠지고 좀처럼 마음에 드는 매물을 발견하기 힘들다
그럴 경우는 실제로 계약이 가능한 매물은 더욱 마음에 드는 매물은 없기 마련입니다.
일본에 빈집이 많다는것은 주로 외곽과 지방도시 및 시골이 많고 한국인들이 거주 하려고 하는 도쿄23구내 도심에서는 아주 낡은곳 제외하고 살만한 곳 중
특히 도쿄 도심 매물은 괜찮은 조건일수록 신청자가 곧 잘 들어가는 편입니다.
인터넷으로 본 매물을 실제 계약하려고 하면 시간텀으로 인해  이미 끝나버린 경우도 많고 부동산 업체에 따라서는 조건이 괜찮은 매물일수록 아무래도  그걸 통한
문의가 많기 때문에 영업상 빨리 삭제를 안 하는 경우도 많습니다.
없는 매물을 허위로 올릴 경우 처벌이 따르지만 있던 매물 중 계약된 것을 빨리 안 지워서 가해지는 제제는 현실적으로 없기 때문입니다.
그래서 인터넷 안에서 좀 처럼 마음에 드는 매물이 없는 경우 실제 가능한 매물은 훨씬 더 추려지기 때문에 조건을 현실적으로 수정하여 집을 찾는 게 올바릅니다.
만약에 부동산 초기비용 등 여러 준비가 덜 된 경우 무리한 이사보다 불필요한 초기 비용을 안 나가는 방향으로
지금 사는 집에서 더 거주를 하는 편이 낫다는 조언을 해드립니다.
(시키킹 레이킹이 없는 집이니 저렴하겠지 라고 생각하지만 필수로 들어가는 비용이 더해지면 결국 생각보다 꽤 들어가는 편입니다.)
인터넷에 마음에 드는 집이 있는데 외국인이라 거절하는 경우가 꽤 많다?
홈즈,엣트홈,스모 친타이넷 등 일본 부동산 사이트에 올란 온 매물은 기본적으로 일본인 기준입니다.
여러 분야의 세세한 항목의 옵션이 많은 일본에서 부동산 집 구하기 사이트에도 애완동물 가능,악기가능 사무실이용가능 등 여러 검색옵션이 존재하는대 왜 외국인 가능한지 검색 필터가 없을지 생각을해보게 됩니다.
외국인 입주 가능한 검색필터가 사이트마다 있으면 참 좋을 텐데라는 생각을 해본 적이 있는 경우가 있습니다.
외국인 입주가능 검색 필터가 없는 이유는
도쿄도 외국인 차별 금지 조항에 따라 외국인 가능 한 필터를 넣을 경우 그 자체가 차별이 되기 때문에  외국인 입주가 가능한지 표면적으로는 언급하지 않습니다.
하지만
일본부동산 집구하기 일을 하다보면   매물을 초기에 올린 수많은 관리부동산에 입주 문의를 자주 하게됩니다.
문의할때 그집에 들어가기 희망하는 사람이 어떤 사람인지  상대 관리부동산에 대략적으로 말을하게 되는데  해당 건물은 일본인외 외국인 입주가 아에 안된다는 경우도 종종 듣습니다.
외국인 안에서도  자세히 들여다 보면 그안에서도 안보이는 차별이 존재 합니다.
일본에서 부동산 실무를 하다보면 매물의 관리부동산에서  그집에 입주하려는 외국인이 어느나라 사람인지 신상정보를 묻는일도 다반사 입니다
외국인 입주 규제가 있는대  국적이 어떤지 물어본다면 그래도 한국인은 수월한 편 입니다.
일본의 부동산 중개 수수료는 똑같을까?
부동산 회사 및 매물에 따라서도 거래형태에 따라서도 중개 수수료가 달라집니다.
도쿄 내의 부동산 회사들은 중개료를 보통은 한달 집세에 해당하는
중개 수수료 반액을 콘셉트로 하는 부동산도 있고 매물에 따라 중개 수수료를 없이 하는 경우 도  있습니다.
거래형태별 법정 중개수수료
[부동산 거래형태 1. 직거래 ] 임대인    →  임차인 (부동산 중개 수수료 발생 없음)
[부동산 거래형태 2. 대리 ]  임대인 →  대리 →  임차인
[부동산 거래형태 3. 중개 (가장 많고 일반적인 형태) ]  임대인→  부동산→  임차인
<임대인 직접 : 중개수수료0>
[집주인 혹은 부동산 회사가 직접적으로 매물을 가지고 손님과 계약을 맺습니다. ]
스스로가 임대인으로서 계약이 되기때문에 중개수수료 발생이 없습니다.
<대리 : 부동산 중개회사가 받을 수 있는 중개수수료>
[부동산회사가 집주인으로부터 집을 빌리거나 대리로써 입주자와 계약을 맺습니다.]
임대료의 1개월까지 중개료 발생가능.
단, 집주인에게도 받는 경우, 합계가 1개월분 이내여야 한다.
<중개:부동산 중개회사가 받을 수 있는 중개 수수료>

임차인으로부터, 임대료의 0.5개월분 이내
집주인으로부터, 임대료의 0.5개월분 이내
단, 의뢰자의 승낙이 있는 경우는, 한쪽으로부터 1개월분 이내를 받을 수 있다.

일본 부동산 중개의 경우, 일본 부동산관련 법상 각각으로부터 0.5개월분을 받게 되어 있습니다만, 오랜 관행과 실무적으로는 1개월치(소비세별도)를

청구하는 회사가 많습니다. 초기비용 청구서를 받아 보고 계약할게요 라고 하면  그자체로 승락한것으로 됩니다.

부동산 수수료를 반을 받는대도 있지만 1개월 치를 받는곳의 서비스와 대응이 좋아 선택하는 경우도 있습니다.
부동산 회사 및 특히 매물에 따라 다르기 때문에 같은 매물이라도 소개 가능한 경우가 대부분이므로 
여러 곳의 부동산 회사를 비교하여 선택하시기 바랍니다.
같은 매물에 초기 비용이 다르 경우는
시키킹
레이킹
열쇠 교환비
원상복구 클리닝비용
화재보험료
보증 회사 초기 이용료
보증회사 월간 이용료
향균 소독 비용
24시간 서포트 비용(사무수수료 등)
자동이체 이용료
중개수수료
같은 집에 원 관리부동산과 서브 관리부동산이 존재할 경우 초기 비용 항목별 플랜을 다르게 계약을 하기도 합니다.
그럴 경우 초기 비용 항목이 다른 경우가 있을 수 있습니다. 
일본의 부동산 회사는 흔히 관리부동산 과 중개 부동산 이 있습니다.
관리부동산은
도쿄의 어느 한 맨션을 집주인이 입주자 모집을 의뢰를 맡기는 곳으로 집주인과 계약을 맺고 해당 매물의 입주자 모집을 도맡아 하는 곳이 관리 부동산입니다.
입주가되면 입주자는 관리회사로  연락을 하여 집과 관련된 트러블 계약갱신 및 해지 등 모든 대응을 받게 됩니다.
중개 부동산은  관리부동산이 공유한 매물을 손님에게 소개하여 손님과 집 계약을 주로 맺는 부동산입니다.
관리부동산은 집주인과 계약을 주로 맺기에 입주자에 대해서는 수동적인 면이 있고
중개부동산은 손님과 계약을 주로 맺기 때문에 관리부동산에 비해  좀더 적극적인 면이 많습니다.
관리부동산과 중개부동산은 전문성과 효율면으로 인해 따로 하기도 하고 혹은 둘 다 겸 하는 곳도 있습니다
필수로 들어가는 비용을 제외한 다른 비용 중 관리부동산에 따라 집주인과 협의하여 조절할 수 있는 경우도 있습니다.
(ex: 화재보험은 오야상(집주인)의 희망대로 반드시 들어가야 하는 경우가 많고
열쇠 교환비는 희망에 따라 교체를 안 해도 된다는 경우, 혹은 트러블 방지를 위해 반드시 교환하기 때문에 교환하기 때문에 꼭 해야하는 경우 등 집에 따라 오야상 및 관리부동산에 따라 케이스가 모두 다릅니다)
 
부동산을 통해 들어가려는 집이 관리부동산이 관리하는 매물일경우 관리부동산 쪽에서 집주인과  직접 상의를 하고 손님과 
협의를 할수 있습니다.
 
부동산을 통해 들어가려는 집이 중개부동산일 경우 손님을 대신하여 관리부동산과 상의하여 협의를 할수가 있습니다.
누구나 알만한 일본의 대형 부동산 회사로 하면 무조건 괜찮을까?
일본에서는 기업형 체인 부동산들이 많은 편입니다
수많은 점포를 직영하는 곳도 있고 회비를 내고 브랜드인 간판 (상호)를 빌려 프렌차이즈 부동산으로 운영하기도 합니다.
일반 소비자가 보면 알 수 없는 부분입니다
같은 이름을 내걸고 하는 부동산에서 계약했는대 어느 누구는 만족해서 추천한다고 하는 사람도 있고 어느 누구는 그 부동산은  별로라고 말하는 것을 볼 수가 있듯이 같은
프랜차이즈 부동산이라고 해도 지점에 따라 담당 직원에 따라 역량과 스킬(지식,경험,재직기간,자격증 등)이 모두 다 다르기 때문에 영업 담당자에 따라서 상당한 차이가 있습니다.
어떤 부동산 회사가 좋다고 명확한 선을 긋는 것보다 여러 부동산 회사의 영업 담당자 중 정직하고 친절히 성심성의로 대하는 담당자를 비교해서 선택하는 것을 추천합니다.
글 저작권자 ©:도쿄에서 집구하지 재팬홈즈JAPANHOMES  대표宅地建物取引士(일본 택지건물거래사)& (賃貸不動産経営管理士)임대부동산경영관리사 무단전재 및 재배포 금지