한국에서 일본 집구하기｜계약 절차와 부동산 비용 차이 완전정리

한국에서 일본 집을 구하려고 할 때, 많은 분들이 먼저 일본의 대표 부동산 사이트를 찾아봅니다.

대표적으로 많이 보는 사이트는 다음과 같습니다.

• SUUMO
• HOME’S
• at home

이런 일본 부동산 포털 사이트에는 매물이 정말 많이 올라와 있습니다.
그래서 처음 보면 “한국에서도 직접 찾아서 신청하면 되지 않을까?”라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 여기서 반드시 알아두셔야 할 점이 있습니다.

일본의 부동산 포털 사이트에 올라온 매물은 기본적으로 일본 내 거주자를 기준으로 모집되는 경우가 많습니다.

즉, 한국에 거주 중인 상태에서 일본 입국 전 계약이 가능한지,
외국인 계약이 가능한지,
해외심사가 가능한지는 매물마다 따로 확인해야 합니다.

포털 사이트에 매물이 올라와 있다고 해서
한국에서 바로 신청할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

해외에서 신청 가능한 매물 보기 →

입국·이사 일정과 비자, 월세·초기비용 예산이 정해졌다면 실제 매물을 먼저 비교해보세요. 매물별 입주시기와 신청조건을 확인하고 관심 매물을 선택하면 됩니다.

한국에서 일본 집을 구할 때 가장 먼저 막히는 부분

한국에서 일본 집을 구할 때 가장 먼저 문제가 되는 부분은 신분 확인과 심사 조건입니다.

일본에서 외국인이 임대계약을 진행할 때는 보통 다음과 같은 기본 정보가 필요합니다.

• 재류카드
• 일본 휴대폰 번호
• 일본 내 주소 또는 입국 예정 정보
• 비자 종류
• 재류기간
• 긴급 연락처
• 보증회사 심사 정보

특히 일본에서 중장기 체류를 하는 외국인의 경우,
재류카드는 일본 내 신분증 역할을 합니다.

그런데 아직 한국에 거주 중이고 일본에 입국하기 전이라면,
재류카드가 없고 일본 휴대폰 번호도 없는 경우가 많습니다.

이 경우 일부 매물은 신청 자체가 어려울 수 있습니다.

즉, 일본 집구하기는 단순히 마음에 드는 방을 찾는 것보다
내가 현재 어떤 상태에서 신청 가능한지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

일본 임대계약에서는 보증회사 심사가 중요합니다

일본에서 집을 구할 때는 대부분의 경우 집세 보증회사 가입이 필요합니다.

한국에서는 보증금이나 전세, 월세 계약 방식에 익숙한 분들이 많지만,
일본 임대계약에서는 보증회사가 임차인의 월세 지불 능력과 신원 확인을 심사하는 경우가 많습니다.

특히 도쿄 인기 지역의 매물을 관리하는 일본 관리회사들은
자체적으로 지정한 보증회사를 사용하는 경우가 많습니다.

문제는 이 보증회사들이
일본에 이미 체류 중인 외국인을 기준으로 심사하는 경우가 많다는 점입니다.

그래서 아직 일본에 입국하지 않은 상태라면
보증회사 심사 자체가 진행되지 않는 매물도 많습니다.

이 부분이 한국에서 일본 집을 구할 때 가장 많이 막히는 부분 중 하나입니다.

해외심사가 가능한 보증회사도 있습니다

물론 한국에 거주 중이라고 해서 모든 일본 임대계약이 불가능한 것은 아닙니다.

일부 매물은 해외 거주자도 신청할 수 있도록
해외심사가 가능한 보증회사를 이용하는 경우가 있습니다.

대표적으로 외국인 전문 보증회사인 GTN이 있습니다.

GTN과 같은 외국인 전문 보증회사는
일본 외 다른 나라에 거주 중인 신청자도 심사 가능한 경우가 있습니다.

예를 들어 한국에 있는 신청자에게 직접 전화로 본인 확인을 하거나,
신청서에 기재한 긴급 연락처, 부모님 등에게 확인 전화가 가는 경우도 있습니다.

즉, 한국에서 일본 집을 구하려면
단순히 매물을 보는 것보다
해외심사가 가능한 매물인지, 외국인 계약이 가능한 조건인지를 먼저 확인해야 합니다.

여기까지의 핵심 정리

한국에서 일본 집을 구할 때는
한국에서 집을 찾는 방식과 다르게 생각해야 합니다.

일본 부동산 포털 사이트에서 매물을 찾을 수는 있지만,
그 매물이 실제로

• 외국인 계약 가능인지
• 한국 거주 중 신청 가능한지
• 해외심사 가능한지
• 재류카드가 없어도 접수 가능한지
• 일본 휴대폰 번호가 없어도 가능한지

는 별도로 확인해야 합니다.

따라서 한국에서 일본 집을 구하는 경우에는
처음부터 해외심사 가능 매물, 외국인 가능 매물, 입국 전 신청 가능 여부를 기준으로 확인하는 것이 중요합니다.

한국에서 일본 집구하기와 일본 입국 후 집구하기의 차이

일본 집을 구하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

1. 한국에서 일본 입국 전에 미리 집을 구하는 방법
2. 일본에 입국한 뒤 현지에서 직접 집을 구하는 방법

각각 장단점이 있습니다.

일본에 입국한 뒤 집을 구하는 경우

일본에 입국한 뒤 직접 집을 보면서 구하는 방법은,
내견을 통해 실제 방 상태를 확인할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만 이 경우에는 집을 알아보는 동안 머물 숙소가 필요합니다.

또한 가능하다면 임시 주소라도 재류카드에 등록하고,
그 주소를 바탕으로 일본 휴대폰 번호와 은행계좌까지 만들 수 있으면
임대계약 신청 절차가 조금 더 수월해질 수 있습니다.

일본에 입국한 뒤 집을 찾는 경우에는
매물 검색, 내견, 신청, 입주심사, 계약, 입주 준비까지 시간이 필요합니다.

또한 마음에 드는 집을 신청해도
보증회사 또는 관리회사 심사에서 떨어지는 경우도 있습니다.

따라서 입국 후 현지에서 집을 구하려면
실제 입주까지 약 1개월~1개월 반 정도의 여유를 두고 준비하는 것이 좋습니다.

한국에서 일본 집을 미리 구하는 경우

한국에서 일본 집을 미리 구하려면,
처음부터 한국 거주 중 신청 가능한 매물을 기준으로 찾아야 합니다.

즉, 일반 포털 사이트에 올라온 모든 매물이 아니라,

• 외국인 계약 가능
• 해외심사 가능
• 입국 전 신청 가능
• 비자 또는 입학허가서 기준 심사 가능
• 일본 휴대폰 번호가 없어도 접수 가능한지

이런 조건을 확인해야 합니다.

재팬홈즈는 한국에서 일본 집구하기를 준비하는 분들을 위해
한국 거주 중에도 신청 가능한 일본 임대 매물을 확인하고 안내하고 있습니다.

홈페이지에는 일부 매물만 공개되어 있으며,
실제 모집 가능 여부는 신청 시점에 따라 실시간으로 달라질 수 있습니다.

따라서 정확한 확인을 위해서는
입주 희망일, 비자 종류, 재류기간, 예산, 희망 지역을 정리한 뒤
카카오톡 채널을 통해 상담을 진행하는 것이 좋습니다.

재팬홈즈에서는 일본 국가자격인 택지건물거래사와 임대부동산경영관리사 자격을 보유한 담당자가
상담부터 신청, 계약 진행까지 안내하고 있습니다.

한국에서 일본 부동산 계약을 진행하는 기본 절차

한국에서 일본 집을 계약하는 경우,
일반적으로 아래와 같은 순서로 진행됩니다.

1. 신청 정보 및 서류 제출

먼저 신청서에 필요한 정보를 기입하고,
여권 사본, 비자 관련 서류, 학교 입학허가서 등 필요한 서류를 제출합니다.

신청자의 상황에 따라 필요한 서류는 달라질 수 있습니다.

2. 관리회사 및 보증회사 입주심사

제출된 정보를 바탕으로
일본 관리회사와 보증회사에서 입주심사를 진행합니다.

이 단계에서 본인 확인 전화나 긴급 연락처 확인이 진행될 수 있습니다.

3. 심사 통과 후 초기비용 안내

입주심사를 통과하면
초기비용 정산서가 발행됩니다.

이후 안내된 금액을 지정된 기한 내에 납입합니다.

4. 계약서 및 중요사항설명 진행

초기비용 납입 후에는
임대차계약서, 중요사항설명서 등 계약 관련 서류를 확인하고 계약을 진행합니다.

일본 부동산 계약에서는 중요사항설명이 매우 중요한 절차입니다.

5. 입주 및 일본 생활 시작

계약 절차가 완료되면
입주일에 맞춰 열쇠를 수령하고 일본 생활을 시작하게 됩니다.

일본 부동산 초기비용 항목 정리

일본 임대계약에서는 한국과 다른 초기비용 항목이 많습니다.

처음 일본 집을 구하는 분들이 가장 헷갈려 하는 부분이 바로 이 초기비용입니다.

아래에서는 일본 부동산 계약에서 자주 나오는 항목을 정리해보겠습니다.

시키킹

시키킹은 한국의 보증금과 비슷한 항목입니다.

퇴실 시 원상복구 비용 등을 정산한 뒤
남은 금액이 반환되는 경우가 많습니다.

다만 계약 조건에 따라 일부 또는 전액이 상각되는 경우도 있으므로
계약 전 조건 확인이 필요합니다.

레이킹

레이킹은 집주인에게 지급하는 사례금 성격의 비용입니다.

계약 시 지불하면 반환되지 않는 비용입니다.

일본에서는 인기 지역이나 조건이 좋은 매물의 경우
레이킹 1개월이 붙어 있는 경우도 많습니다.

레이킹이 있다고 해서 무조건 나쁜 집이라는 뜻은 아닙니다.

오히려 레이킹이 있어도 바로 계약되는 매물은
위치나 조건이 좋아 수요가 많은 경우도 있습니다.

야칭

야칭은 월세를 의미합니다.

입주일이 월 중간인 경우에는
입주일부터 월말까지의 월세를 일할 계산합니다.

또한 입주일에 따라 다음 달 월세까지 초기비용에 함께 청구되는 경우가 많습니다.

관리비・공익비

관리비 또는 공익비는
건물 공용부분의 유지관리에 사용되는 비용입니다.

예를 들어,

• 공용부분 청소
• 공용 전기
• 엘리베이터 유지
• 건물 관리
• 공용설비 유지

등에 사용됩니다.

관리비는 전기, 수도, 가스 같은 개인 사용료와는 별도입니다.

일반적으로 신축이거나 시설이 좋은 건물일수록
관리비가 높게 책정되는 경우가 많습니다.

화재보험

일본 임대계약에서는 화재보험 가입이 필요한 경우가 많습니다.

보통 2년치 보험료를 일괄 납부하며,
관리회사에서 지정한 보험을 사용하는 경우가 많습니다.

보증회사 이용료

일본 임대계약에서는 보증회사 가입이 필요한 경우가 많습니다.

초회 보증료는 보통
월세 + 관리비의 50% 전후로 책정되는 경우가 많습니다.

또한 보증회사에 따라
매월 1~2% 정도의 월 보증료가 추가되는 경우도 있습니다.

여기서 말하는 초회 보증료는
“그 집 계약에 대한 첫 이용료”입니다.

따라서 같은 사람이 다른 집으로 이사할 경우,
새로운 계약에서는 다시 초회 보증료가 발생하는 경우가 많습니다.

보증회사에 따라 조건은 다양합니다.

일부 보증회사는 월 보증료가 없는 대신
일본 국적의 연대보증인을 요구하는 경우도 있습니다.

또한 외국인 신청자이거나 연대보증인을 세우기 어려운 경우에는
초회 보증료가 100% 전후로 책정되는 보증회사를 이용하는 경우도 있습니다.

열쇠 교환비

열쇠 교환비는
이전 입주자가 사용하던 열쇠와 실린더를 교체하는 비용입니다.

새로운 입주자가 입주하기 전
보안을 위해 열쇠를 교환하는 경우가 많습니다.

생활 서포트 비용

일본의 일부 관리회사에서는
입주자 전용 콜센터나 생활지원 서비스 명목으로
생활 서포트 비용을 초기비용에 포함시키는 경우가 있습니다.

매물에 따라 필수 가입 조건으로 들어가는 경우도 있으므로
계약 전 확인이 필요합니다.

중개수수료

중개수수료는 부동산 회사에 지급하는 수수료입니다.

일본에서는 일반적으로
**월세 1개월분 + 소비세 10%**가 중개수수료로 책정되는 경우가 많습니다.

일부 체인 부동산에서는 수수료 반액 정책을 운영하는 경우도 있지만,
도쿄의 많은 부동산 회사에서는 월세 1개월분을 기준으로 하는 경우가 많습니다.

그 외 추가 비용

부동산 회사나 관리회사에 따라
아래와 같은 비용이 초기비용에 추가되는 경우도 있습니다.

• 항균 클리닝비
• 방역 소독비
• 입주 전 룸 클리닝비
• 24시간 서포트 비용
• 계약 사무수수료
• 서류 작성비

특히 시키킹이 없는 매물의 경우,
퇴실 시 예상되는 평균 원상복구비용을
입주 전 룸 클리닝비 명목으로 미리 청구하는 경우도 있습니다.