일본에서 집을 신청하면 대부분의 임대 계약에서 보증회사(保証会社) 심사가 진행됩니다.

특히 처음 일본에서 집을 구하는 분들은

“보증회사에서는 정확히 무엇을 확인하나요?”

“회사에 재직 중이면 심사는 문제없는 건가요?”

“외국인은 일본인보다 심사가 까다로운가요?”

같은 질문을 많이 합니다.

하지만 일본의 임대 심사는 단순히 소득만 확인해서 승인 여부를 결정하는 구조가 아닙니다.

신청자의 재류자격, 근무처 또는 학교, 월세와 소득의 균형, 비상연락망, 신청서 내용 등을 종합적으로 확인하며 보증회사와 관리회사에 따라 심사 기준도 달라질 수 있습니다.

일본 임대에서 보증회사는 어떤 역할을 할까요?

보증회사는 입주자가 월세를 연체하는 등의 문제가 발생했을 때 임대인에게 일정 범위의 보증을 제공하는 회사입니다.

과거에는 가족이나 지인이 연대보증인이 되는 계약도 많았지만, 현재 일본의 일반적인 임대에서는 보증회사 가입을 필수 조건으로 하는 매물이 상당히 많습니다.

입주자는 계약 시 보증료를 지불하고 보증회사의 심사를 받게 됩니다.

다만 보증회사의 승인을 받았다고 해서 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다.

매물에 따라서는

보증회사 심사 → 관리회사 심사 → 임대인 확인

등의 순서로 진행되기도 합니다.

따라서 보증회사 승인은 임대 계약 심사의 중요한 단계이지만 반드시 최종 계약 승인을 의미하는 것은 아닙니다.

1. 현재 재류자격과 체류 상황

외국인 신청자의 경우 우선 현재 일본에서 어떤 재류자격으로 체류하고 있는지 확인합니다.

예를 들면

• 취업계열 재류자격
• 유학
• 워킹홀리데이
• 영주자·정주자
• 일본인의 배우자 등

신청자의 상황에 따라 가능한 매물이 달라질 수 있습니다.

아직 일본에 입국하지 않았다면 COE, 비자 발급 상태, 입국 예정일 등을 확인하여 해외심사가 가능한 매물인지 먼저 확인해야 하는 경우도 있습니다.

중요한 것은 외국인이라서 일률적으로 심사가 어렵다는 것이 아니라 현재 상황을 받아주는 보증회사와 관리회사의 매물을 찾는 것입니다.

2. 근무처 또는 학교

직장인이라면 근무처와 고용 형태, 학생이라면 학교 정보를 기재하는 것이 일반적입니다.

직장인의 경우 신청서에

• 회사명
• 회사 주소
• 전화번호
• 근속기간
• 고용 형태
• 연봉 또는 월소득

등을 작성하는 경우가 많습니다.

입사 예정이라면 현재 급여명세서가 없기 때문에 고용계약서나 내정통지서 등으로 앞으로의 근무와 소득을 확인하기도 합니다.

유학생 역시 학교명과 입학 상황 등을 확인하고, 아직 입학 전이라면 합격통지서 등의 제출을 요구받을 수 있습니다.

3. 월세를 지속적으로 지불할 수 있는지

보증회사 심사에서 중요한 항목 중 하나가 월세와 소득의 균형입니다.

단순히 “직장이 있으니 승인된다”라고 볼 수는 없습니다.

월세가 현재 소득에 비해 지나치게 높다면 심사가 어려워질 수 있으며, 신청자의 상황에 따라 추가적인 소득 자료나 잔액증명 등을 요구하는 경우도 있습니다.

반대로 소득만 높다고 모든 매물에서 반드시 승인되는 것도 아닙니다.

보증회사는 신청자의 여러 정보를 종합적으로 판단합니다.

4. 비상연락망(긴급연락처)

일본 임대 신청에서 생각보다 준비가 늦어지는 부분이 비상연락망(緊急連絡先)입니다.

비상연락망은 일반적으로 연대보증인과는 다릅니다.

입주자와 연락이 되지 않거나 긴급한 상황이 발생했을 때 연락할 수 있는 사람을 의미합니다.

하지만 신청서에는 단순히 전화번호만 적는 것이 아니라 관리회사에 따라

• 성명
• 생년월일
• 주소
• 전화번호
• 신청자와의 관계
• 이메일
• 근무처

등을 요구하기도 합니다.

또한 외국인 신청자의 경우 매물에 따라 일본 거주자, 일본인 또는 영주권자 등을 비상연락망으로 요구하는 경우도 있습니다.

따라서 신청 직전에 사람을 찾기보다는 집을 구하기 시작할 때 비상연락망이 되어줄 사람에게 미리 부탁해 두는 것이 좋습니다.

5. 신청서에 기재한 내용이 정확한지

신청서에 적는 정보는 생각보다 많습니다.

근무처 주소나 전화번호를 정확히 모르거나 비상연락망의 주소가 준비되지 않아 일단 비워두고 접수하려는 경우도 있습니다.

하지만 필수 정보가 빠져 있으면 보증회사에서 추가 확인이 들어가고 그만큼 심사도 늦어질 수 있습니다.

특히 입주 희망일이 가까운 경우에는 신청서를 제출한 뒤 하나씩 자료를 준비하기보다 신청 전에 필요한 정보를 최대한 준비해두는 것이 유리합니다.

6. 확인 전화가 오는 경우도 있습니다

보증회사에 따라 신청자 본인에게 확인 전화가 오는 경우가 있습니다.

경우에 따라서는 근무처나 비상연락망에 연락하여 신청 내용을 확인하기도 합니다.

모든 보증회사가 동일하게 전화 확인을 하는 것은 아니지만, 심사 중 모르는 번호라고 계속 전화를 받지 않으면 진행이 늦어질 수 있습니다.

집을 신청한 상태라면 보증회사나 관리회사에서 연락이 올 수 있다는 점을 미리 알고 있는 것이 좋습니다.

같은 사람인데도 매물에 따라 심사 결과가 달라질 수 있습니다

일본 집 심사를 이해할 때 가장 중요한 부분입니다.

한 매물의 심사에서 승인이 되지 않았다고 해서 일본에서 집을 계약할 수 없다는 의미는 아닙니다.

매물마다 사용하는 보증회사가 다를 수 있고 관리회사의 외국인 심사 기준도 다르기 때문입니다.

같은 신청자라도

A매물에서는 진행이 어렵지만
B매물에서는 별다른 문제 없이 승인되는 경우가 실제로 있습니다.

반대로 다른 부동산에서 계약했던 지인이 특정 조건으로 승인되었다고 해서 자신도 같은 조건으로 반드시 승인되는 것은 아닙니다.

일본 부동산 심사는 매물·관리회사·보증회사·신청자의 현재 조건을 함께 봐야 합니다.

심사가 걱정된다면 여러 집을 무작정 신청하는 것이 답은 아닙니다

입국일이나 현재 집의 퇴거일이 가까워지면 심사가 걱정되어 여러 매물에 동시에 신청하려는 경우도 있습니다.

하지만 매물이 달라도 같은 보증회사를 사용하는 경우가 있으며, 이미 진행 중인 신청이 있다면 새로운 신청 과정에서 확인이 필요해질 수도 있습니다.

따라서 먼저 현재 신청이 어느 단계인지 확인하고, 진행이 어렵다면 그 이유와 현재 조건을 파악한 뒤 다음 매물을 선택하는 것이 효율적입니다.

Japan Homes에서는 신청 가능 여부부터 확인합니다

Japan Homes에서는 단순히 인터넷에 등록되어 있는 매물을 전달하는 것보다 현재 신청자의 조건에서 실제 신청이 가능한 매물인지 확인하는 과정을 중요하게 보고 있습니다.

특히 외국인의 경우

• 현재 비자 및 재류상태
• 일본 입국 여부
• 근무처 또는 학교
• 입주 희망일
• 비상연락망 준비 여부

등에 따라 신청 가능한 매물이 달라질 수 있습니다.

이미 SUUMO, HOMES, at home 또는 다른 부동산 사이트에서 마음에 드는 매물을 찾으셨다면 매물 URL을 보내주셔도 됩니다.

현재 모집 중인지와 함께 외국인 신청 가능 여부, 희망 입주일에 맞춰 진행할 수 있는지를 확인한 뒤 안내합니다.

특히 입주가 즉시~1개월 이내로 가까운 경우에는 여러 매물을 장기간 비교하기보다 현재 조건에서 신청 가능한 매물을 빠르게 좁히는 것이 중요합니다.

문의 시

• 관심 매물 URL
• 희망 입주일
• 현재 비자 또는 COE 발급 상태
• 근무처 또는 학교 상황

을 함께 보내주시면 현재 조건에서 진행 가능 여부를 보다 빠르게 확인할 수 있습니다.